[摘要] 房贷利率可谓“芝麻开花节节高”——从7月份至今，江门的房贷利率已经“三连涨”，其中二手住宅的房贷利率更是较基准利率普遍上浮了15%—25%。
“感觉二手房市场稍稍冷了些。”说这话的是家家顺房地产公司的销售顾问李军（化名）。据其介绍，进入9月后，他们门店的放盘量、客流量、成交量均有所减少。
9月23日—25日，记者先后走访了9家房产中介公司，其中，有5家位于江海区住建大厦附近，有4家位于蓬江区良化片区，这9家房产中介公司的置业顾问的说法大多与李军一致。
“据我了解，目前，江门多家房产中介公司的二手房成交量比七八月份下滑了约两成。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。
据裕隆基地产公司二手部总经理吴名鸠观察，目前他们公司的到访量虽比七八月份略有增加，但成交量却下降了5%左右。
“我们的到访量有所减少，成交量比六七月份减少了大约18%。”家家顺江门区域副总经理李烨告诉记者。
B 探因：置业门槛提高、房源减少是主因
记者留意到，从2015年7月至2017年8月，江门共成交二手住宅60851套，月均成交2434套，超过3000套的月份均出现在今年——今年4月份为3005套，5月份为3497套，6月份为3499套，8月份为3156套。具体到中心城区（蓬江、江海），2015年7月至2017年8月，江门中心城区共成交二手住宅22359套，月均成交894套，月均成交套数超千套的共有9个月，除了2016年5月、2016年11月之外，其余7个月均出现在今年。
由此不难看出，二手房市场在今年迎来了春天，原因比较简单：今年以来一手房价不断攀升，置业门槛提高，部分资金不足的购房者不得不转战价格较低的二手房市场；4月起实施的限购政策，使部分不符合购买一手房条件的置业者转战二手房市场；今年一手房供应量不足，“日光盘”频现，使得部分置业者购买一手房的难度增大，进而转战二手房市场。
那么为何近期二手房市场突然变冷了呢？
吴名鸠分析认为，一方面是因为利率不断上浮，限贷政策使得首付比例提升，而且银行的评估价相对较低，贷款额有所减少，意向置业者无力支付较高的首付款而不得不放弃置业，举个例子，置业者想购买总价为100万元的二手房，银行的评估价却为90万元，即便是按揭贷款七成，置业者也只能贷到63万元，另外还需要支付37万元的首付款；另一方面是因为二手房源相对七八月份大约减少了两成，这里面主要有三个原因：一是银行放款速度变慢，使得业主不能及时收到买家的房款，积极性受挫，二是很多业主担心卖了旧房后难以买到新房，三是业主普遍看好后市，觉得房价还有上涨的空间，所以惜售。
李烨则认为，除了上述原因外，的大环境也对部分改善型置业者产生了影响。
“但对刚需型置业者的影响有限，因为在刚需型置业者看来，即便是多交一些首付，多付一些利息，也好过等很长时间才能买到房。”李烨说。
他们还谈及，目前，受业主惜售等因素影响，低楼层的步梯房源比较紧缺。
“房价上涨后，经济不太宽裕的只好选择步梯楼，他们往往上有老、下有小，因此多选择低楼层的房子，这使得低楼层的二手房源比较紧俏。”李军说。
C 趋势：总体稳定，部分片区或“有价无市”
江门二手房市场在第四季度走向如何？
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全表示，二手住宅的利率普遍比一手住宅上浮的幅度大，但二手住宅相对一手住宅总价不高，不限购且选择余地大，因此年内的成交量应该还是比较稳定的。
“江门作为粤港澳大湾区的一员，招商引资力度比较大，这为房价上涨提供了支撑，所以江门二手房市场年内应该还是比较稳定的。”李烨认为。
美智地产总经理汤建军则认为，随着二手住宅房贷利率的再次上浮，以及一二手住宅价差的逐渐缩小，二手住宅的优势正在削弱。预计今年第四季度，二手住宅的成交量会小幅缩减，部分片区或许会进入“有价无市”的状态。
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