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聚焦:高地价是否就一定会带来高房价?

小叮   2017-12-21 09:06

[摘要] 继10月江海府西地块拍出高价以后,骏景湾地产于12月竞得的滨江新城50亩地块,楼面价不菲,与之前拍出的滨江新城的楼面地价大致相当。那么,高地价是否就一定会带来高房价?

江门楼市进入下半年以来,在限购限贷利息上浮等综合因素影响下,成交量大致呈下降趋势,其中11月蓬江、江海两区成交量创近2年多来新低,但与成交有所降温不同,下半年以来江门土拍市场仍然热度不减,下属县级市如此,中心城区亦然。继10月江海府西地块拍出高价以后,骏景湾地产于12月竞得的滨江新城50亩地块,楼面价不菲,与之前拍出的滨江新城的楼面地价大致相当。

“面粉”价格高企,“面包”价格自然是水涨船高,街坊们普遍这样认为,然而,事实完全如此吗?江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为,两者之间确实关联较大,但并非完全关联,还得综合考虑市场和购买力等因素。

自从去年10月以来,地产调控明显,今年4月以来江门实施了限购限贷政策,利息也逐步上浮,众多调控仍然挡不住众多房企的抢地热情,背后原因如下:一方面,一二线城市调控严格,拍地门槛高企,且纷纷推出众多自持租赁地块,让习惯快进快出的房企左右为难,房企转而进入仍以买地售房为主的三四线城市抢地,造成三四线城市地价高企;另一方面,江门今年成为粤港澳大湾区城市以来,未来城市发展预期普遍被房企看好,众多房企抢地布局热情高涨,推高地价。

客观地说,今年蓬江、江海两区大部分土拍触及限价、进入竞配保障房阶段,城区地价在去年已明显大涨的基础上,今年城区地价同比再次暴涨,将明显提高房企的开发成本。

那么,高地价是否就一定会带来高房价

房价构成如下:楼面地价+建筑成本+税费+融资成本+营销、管理成本+合理利润,可见,楼面地价是房价的重要组成部分,地价一旦大幅增加,将会明显提高房企开发成本。单从成本角度看,地价提高确实会推高房价;但从市场交易角度看,有买才有卖,没人买单的价格是没意义的,否则只要不断增加成本就可以提高价格了。因此,高房价能否成立,取决于市场是否买单,而市场是否买单,取决于以下两点:一方面,供求是否合理?供过于求的市场显然无法支撑高房价;另一方面,市场购买力(收入)是否足够?脱离购买力的价格可能只是一厢情愿。

地价和房价之间,到底是高地价导致高房价,还是高房价导致高地价?从企业角度看,提高成本显然是无奈之举,相信没有哪个企业会自动提高成本来面对未来的不确定性。因此,地价和房价关系,更确切的是:因为未来价格预期高,房企信心十足、热情高涨,竞相争夺推高了当下的地价,如此看来,应该是高房价导致高地价,或者是预期高房价推高了江门的地价。

既然是预期,而不是现实,那么,高价拿地的项目就可能存在不确定性。

近日来,南京“地王”项目资金链断裂刷屏。大意是,2016年该项目以2.2万元/平方米楼面价刷新当地地价纪录,而当时当地新房价格不到2万元,“面粉”明显贵过“面包”,而目前南京采取了房价限价措施,导致该项目高价上市之际(售价4万元左右)价格无法备案(而按照南京的限价标准,该项目又要亏损),项目无法正常出售,资金无法回笼,造成资金链断裂。可见,高地价存在不确定性风险,特别是一旦政策持续调控收紧或经济下行,高地价项目因为成本高企往往受冲击。

回到江门城区市场,今年以来大面积产生的高地价确实存在推高房价的可能,但市场是否买单,存在以下疑问:供求和购买力问题。从供应量看,今年蓬江、江海供地千亩左右(和未来几年年均供地差不多),按容积率2.5、户均100平方米计算,明年大概可供应1.6万套房源左右,按照过去几年的成交量看,大致可以消化,未来几年并不会造成明显的供应过剩;另一方面,从购买力看,近年来江门在岗职工平均收入稳步增长,长期看购买力不是问题,但,目前全市商品房住宅成交均价同比上涨35.7%,而蓬江、江海商品房住宅成交均价同比上涨近五成,短期内再大幅上涨市场恐怕难以承受,并且不排除个别项目出于快速回笼资金、业绩等需要,将项目进行促销。

市场经济环境下,房价受经济发展、社会进步影响比较大,不以个人意志转移,对于有购房需求的市民来说,需理性看待地价和房价,量力而为,切忌盲目跟风,不要因购房给自己和家庭增加太大压力,买不起新房可以考虑实惠的二手房,买不起大房可以考虑刚需的小两房,实在不行可以先租房过渡。虽然无法改变房价,但可以改变住房观念。

(注:本文仅代表个人观点)

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