[摘要] 作为我国沿海快速铁路大通道的重要组成部分，全长355公里、设计时速200公里的江湛铁路即将开通，它途经江门、阳江、茂名、湛江4个地级市，设江门、双水镇、台山、开平南、恩平、阳东、阳江、阳西、马踏、电白、茂名、吴川、湛江西13个客运站，其中江门就有5个站点。它的开通，意味着周边城市间的人口流动更加频密
作为我国沿海快速铁路大通道的重要组成部分，全长355公里、设计时速200公里的江湛铁路即将开通，它途经江门、阳江、茂名、湛江4个地级市，设江门、双水镇、台山、开平南、恩平、阳东、阳江、阳西、马踏、电白、茂名、吴川、湛江西13个客运站，其中江门就有5个站点。
江湛铁路的开通，意味着周边城市间的人口流动更加频密，在此背景下，业内人士认为，江湛铁路将缩短五邑地区置业距离，加强江门各区（市）置业流动，另外，随着江门产业实力的不断增强，对外市置业人口的吸引力将会逐步增强。
A 铁路招徕外地客
带动五邑地区间异地置业
江湛铁路开通以后，置业群体会产生怎样的流动呢？
近日，碧桂园江门国际展销部与裕隆基地产携手，向江门客推介滨海文旅项目——阳西·月亮湾、湛江·鼎龙湾，这不难理解，原来相对偏远的城市，如茂名、湛江，由于轨道交通的开通，马上变得交通便捷，加上其本身环境条件较好，其房地产产品自然会受到周边城市居民的追捧。
江门客在被吸出的同时，外地客也有望被江门纳入——江门地产智库、楼市分析师冯景全认为，江门作为粤港澳大湾区成员，发展前景明朗，江湛铁路的开通有利于吸引沿线城市资金实力较强者选择到江门安家置业。
此前，深茂铁路开建的消息传出后，江门的部分项目，如恒大泉都、泉林黄金小镇便以此为卖点，大力招徕外地客。
“江湛铁路开通后，城市间地产项目的可选择性更大，产品类型更丰富，互相之间有互补优势，但因为工作和生活等影响，外溢到外市的购买力应该有限，估计占比会在3%以下。”业内人士刘先生认为，更多的流动主要发生在江门市内。
而广州大学房地产研究所所长、房地产专业首席教授、广东省房地产业协会专家委员会委员陈琳指出，从其他城市的经验来看，由于行政区划、地缘等因素，江门市下属台山、开平、恩平等地的街坊到江门市区置业的可能性有望增强，因为他们有让孩子接受更好的教育，让自己有更好的工作和居住的需求。
也有分析师有不同观点，冯景全表示，江湛铁路的开通，将使江门市区部分资金有限的潜在置业者，选择到沿途站点房价较低的城市（例如开平、恩平等）安家。
B 提升城市竞争力
让交通优势成为“吸铁石”
交通优势其实是一把“双刃剑”：可以是“吸铁石”，进一步引入资源，因铁路红利刺激房价上涨；也可能是“抽水机”，即一个吸引力不够的地方通铁路后，当地人口将更快地被抽离出去。放眼，中国房地产大数据应用服务商研究中心以黔东南为例研究发现，拥有贵广、沪昆两条高铁线路的黔东南交通优势明显，但周边流动人口超过半数流向长三角、珠三角等地，黔东南汇聚比例不足2%。中国房价行情平台数据显示，今年4月，黔东南二手房均价每平方米4577元，环比和同比涨幅均居省内末位。
那么，什么决定一个城市的房地产市场走向？
就有专家简要总结为：短期看金融，中期看土地，长期看人口。经验表明，城际交通的联动，必然会加快城市之间人口的流动，而人口的流向则最终取决于城市的综合竞争力。这好比是一场拔河比赛，关键看对阵双方的拉力如何。
美智地产总经理汤建军指出，考量一个城市的竞争力，城市自身的区域禀赋非常关键，即城市所处的区位与周边城市的关系，尤其是与一二线城市的紧密联系度。另外，城市自身的基础设施，企业经营成本、人才发展平台等，也是关键因素。因此，如果江门紧抓江湛铁路的契机，充分发挥城市的引领作用，则有望真正成为粤西地区的桥头堡，增强对湛江、茂名和阳江等粤西城市人口的导入，从而扩大江门的房地产市场容量，提升城市的综合价值。
冯景全指出，对比珠三角周边城市，江门过去产业基础比较薄弱，经济总量不高，产业集群效应不强，规模较大的龙头企业不足，高新科技创新能力有限。自从深中通道开工以来，江门积极从周边发达城市（特别是深圳）按照高标准招商引资，众多中高端且规模较大的高新技术项目陆续开工，随着从量变到质变的积累，未来江门的产业基础和创新能力将显著增强，就业机会有望增多，收入水平有望提高，将为房地产市场提供人口和购买力支撑。
“江门在产业方面拥有的重要优势、后发优势之一，便是良好的生态环境，江门理应珍惜，高度重视环保，引入低污染甚至无污染的企业，进一步增强竞争力，进一步增强对人才的吸引力，为房地产行业发展提供坚实的支撑。”
陈琳同时强调说，江湛铁路开通，可能会带来房价上涨，使当地居民的置业压力增大，这就需要当地政府加大对本地住房的保障力度。
C 置业需谨
要了解站点周边整体规划
铁路的开通，是否会使房地产项目更多地聚集在站点附近？在江湛铁路途径的4个地级市中，江门的实际意义更大，因为13个客运站中，江门占了5个。
陈琳认为，铁路主要承担的是外向交通，站点周边房地产项目吸引的主要是旅游度假客、投资客，而地铁、公共汽车主要承担的是内向交通，站点周围的项目吸引的主要是在市内工作、生活的街坊，所以，相对而言，铁路站点周边房地产项目的吸引力较弱一些。
不过，这也不能一概而论，如果有的铁路站点的交通、配套能和市区有机结合，那么，其吸引力依然较大，所以主要是看铁路站点周边的规划以及与市区的融合程度。
从中留意到，在江湛铁路位于江门设立的5个客运站中，江门站无疑最为典型，最被开发商和置业者看好。这从火热的土拍市场，云集了万达广场、五邑金融中心等“高大上”的配套，以及品牌房企扎堆布局且房价相对较高上可见一斑。这不难理解，因为江门站作为珠西综合交通枢纽，她同时还是广珠城轨，以及规划中的广佛江珠城轨和江恩城轨等轨道交通的交汇站场，很好地承接了城区外拓的功能，配套较为齐全。相对而言，台山站附近项目较少，仅有恒大名都一个大型项目。
汤建军表示，5月7日，国家发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部、中国铁路总公司联合发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》，提出要坚决防控单纯房地产化倾向，严禁借高铁车站周边开发建设名义盲目搞城市扩张。从指导意见可以看出，虽然铁路能为周边区域带来发展机遇，但也要合理长远布局，避免出现铁路站点周边区域房地产开发规模过大、发展模式单一、综合配套不完善等问题，最终导致出现大量房屋空置现象。
“置业者购买重大路网沿线物业前，需要更多了解片区的整体规划情况，以及未来的发展方向。”汤建军认为。
而且，另有业内人士指出，铁路会增加人流、信息流和金钱流，为居住和商用产品提供新的支撑，长远来看，有利于楼市发展，为此，一些地方认为通了铁路就会集聚人口，其实，铁路站点只是一个交通节点，城市的发展最终离不开产业的支撑。
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